Annuïteit of lineair: wat betekent het voor je maandlast?

Wie een hypotheek afsluit, kiest niet alleen een bedrag en een rente, maar ook een aflosvorm. En die keuze bepaalt hoe je maandlast zich de komende dertig jaar gedraagt. De twee vormen die je vandaag nog mag kiezen als je recht wilt houden op hypotheekrenteaftrek, zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Ze klinken technisch, maar het onderscheid is heel concreet: bij de één blijft je maandlast al die jaren gelijk, bij de ander begint hij hoog en daalt hij elke maand.

In dit artikel leggen we uit hoe de maandlast bij elke vorm verloopt, hoe de verdeling tussen rente en aflossing verschuift, hoeveel rente je in totaal betaalt en wat de renteaftrek daaraan verandert. We gebruiken daarvoor de cijfers uit onze maandlast-calculator (op basis van gegevens van Nibud, de Belastingdienst en de AFM). Dit is uitleg met geverifieerde getallen, geen hypotheekadvies: voor jouw persoonlijke situatie is een adviseur of de Belastingdienst leidend.

Twee vormen, allebei met renteaftrek

Sinds 2013 geldt een harde regel: een nieuwe hypotheek moet in maximaal 30 jaar volledig en minimaal annuïtair worden afgelost om recht te geven op hypotheekrenteaftrek. Zowel de annuïteitenhypotheek als de lineaire hypotheek voldoen daaraan: bij beide is je schuld na de looptijd nul. De ooit populaire aflossingsvrije hypotheek, waarbij je alleen rente betaalt en niet aflost, geeft voor nieuwe gevallen géén renteaftrek over het aflossingsvrije deel; die vorm is voor starters daarom vrijwel verdwenen.

Het verschil tussen annuïteit en lineair zit niet in de renteaftrek, maar in hoe je aflost. En dat bepaalt precies twee dingen die er voor je portemonnee toe doen: hoe hoog je maandlast in het begin is, en hoeveel rente je over de hele looptijd betaalt. We nemen ze een voor een door.

Annuïteit: elke maand hetzelfde bedrag

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand exact hetzelfde bruto totaalbedrag. Dat bedrag bestaat uit rente plus aflossing, maar de verhouding daartussen verschuift: in het begin betaal je veel rente (je schuld is nog groot) en los je weinig af; naar het einde toe draait dat om en bestaat je maandlast bijna helemaal uit aflossing. De hoogte van dat vaste bedrag volgt uit de annuïteitenformule M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), waarbij P de hoofdsom is, r de maandrente (de jaarrente gedeeld door twaalf) en n de looptijd in maanden.

De cijfers uit de tool, bij 4 procent rente en 30 jaar looptijd, geven een gevoel voor de bedragen: een hypotheek van 100.000 euro kost ongeveer 477 euro per maand bruto, 200.000 euro ongeveer 955 euro, 300.000 euro ongeveer 1.432 euro en 500.000 euro ongeveer 2.387 euro. Dat zijn bedragen vóór renteaftrek. Bij die 300.000 euro tegen 4 procent over 30 jaar betaal je in totaal ruim 215.000 euro aan rente: dat is de prijs van het comfort dat je maandlast al die jaren gelijk blijft.

Twee knoppen bepalen die maandlast sterk. De looptijd: dezelfde 300.000 euro tegen 4 procent kost 1.432 euro per maand over 30 jaar, maar 1.583 euro over 25 jaar, 1.818 euro over 20 jaar en 2.219 euro over 15 jaar. Korter aflossen betekent een hogere maandlast, maar veel minder totale rente (van 215.609 euro over 30 jaar naar 99.443 euro over 15 jaar). En de rente: bij 3 procent is de maandlast 1.265 euro (155.332 euro totale rente), bij 4 procent 1.432 euro (215.609 euro) en bij 5 procent 1.610 euro (279.767 euro). Een procentpunt rente scheelt dus tienduizenden euro's over de looptijd.

Lineair: elke maand hetzelfde aflossen

Bij een lineaire hypotheek houd je niet je maandlast, maar je aflossing gelijk. Je deelt de hoofdsom door het aantal maanden en dat vaste bedrag los je elke maand af. Daar bovenop betaal je rente over de restschuld, en omdat die schuld elke maand kleiner wordt, daalt ook de rente die je betaalt. Het gevolg: je maandlast is in de eerste maand het hoogst en daalt daarna elke maand een beetje.

Een illustratief rekenvoorbeeld met diezelfde 300.000 euro tegen 4 procent over 30 jaar (360 maanden) maakt het concreet. De vaste aflossing is 300.000 gedeeld door 360, dus ongeveer 833 euro per maand. In de eerste maand komt daar rente bij over de volle 300.000 euro: 4 procent per jaar is 0,333 procent per maand, oftewel 1.000 euro. De maandlast start dus op ongeveer 1.833 euro, fors hoger dan de 1.432 euro bij annuïteit. In de laatste maand is de restschuld nog maar één aflossing groot en betaal je bijna alleen die 833 euro, dus ongeveer 836 euro. Deze lineaire bedragen zijn door ons berekend uit de vaste definitie, niet uit de tool; ze illustreren het verloop.

Over de hele looptijd betaal je bij lineair minder totale rente dan bij annuïteit, en dat is geen toeval: je lost sneller af, dus je schuld waarover rente loopt is elk jaar kleiner. Je koopt dat rentevoordeel met een zwaardere start. Voor wie de eerste jaren de hogere maandlast kan dragen, is lineair over de rit goedkoper.

Het diagram vat het samen: de annuïteitenlijn ligt al die jaren vlak, de lineaire lijn begint boven de annuïteit en zakt er rond jaar 12 doorheen. In de eerste jaren betaal je bij lineair dus meer per maand, in de latere jaren juist minder. Wil je dit voor je eigen bedrag en rente zien, reken het door met de maandlast-calculator.

Annuïteit versus lineair in één tabel

De verschillen naast elkaar, met de geverifieerde annuïteitencijfers en de door ons berekende, illustratieve lineaire bedragen (steeds 300.000 euro, 4 procent, 30 jaar):

Wat de renteaftrek ermee doet

De hypotheekrenteaftrek verandert het plaatje, want je betaalt geen bruto maar netto. Je mag de betaalde rente aftrekken van je inkomen in box 1. In 2026 wordt die aftrek verrekend tegen maximaal het tarief van de tweede schijf, ongeveer 37,56 procent. Daardoor ligt je netto maandlast in de eerste jaren grofweg 150 tot 300 euro per maand lager dan bruto. Tegenover de aftrek staat wel het eigenwoningforfait, een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld omdat je in je eigen huis woont; dat verkleint het voordeel weer een stukje.

Omdat de aftrek over de rente gaat, werkt hij per aflosvorm anders uit. Bij een annuïteit betaal je in het begin veel rente, dus is je aftrek de eerste jaren relatief hoog en bouwt hij daarna langzaam af naarmate het rentedeel krimpt. Bij lineair is het rentedeel vanaf het begin al lager (je lost immers vanaf dag één stevig af) en daalt de rente sneller, dus is het aftrekvoordeel sterker vooraan geconcentreerd en neemt het vlotter af. Netto ontloopt het elkaar minder dan de bruto bedragen suggereren, maar over de hele looptijd blijft lineair de goedkoopste vorm.

Voor wie past welke vorm?

Er is geen vorm die voor iedereen de beste is; het hangt af van je situatie en voorkeur. Annuïteit past bij wie voorspelbaarheid wil: je weet dertig jaar lang precies wat er van je rekening gaat, wat prettig budgetteren is, en je start-maandlast is lager, zodat je bij dezelfde inkomenstoets meer kunt lenen. Het is de standaardkeuze van de meeste starters, juist om die lagere aanvangslast.

Lineair past bij wie de eerste jaren wat meer kan dragen en daarvoor beloond wil worden met minder totale rente en een maandlast die richting je pensioen of latere levensfase juist afneemt. Wie verwacht dat zijn inkomen later daalt, of die snel schuldenvrij wil zijn, zit bij lineair goed. Twijfel je, dan helpt het om bij beide vormen te kijken wat je maximaal kunt lenen en wat de maandlast doet; reken het door met de maandlast-calculator en de calculator voor je maximale hypotheek.

Los van de vorm mag je bij de meeste hypotheken jaarlijks 10 tot 20 procent van het oorspronkelijke bedrag boetevrij extra aflossen. Daarmee kun je een annuïteit deels het rentevoordeel van lineair geven zonder je aan de hogere vaste maandlast te binden. Als vuistregel uit de tool: elke 100 euro maandlast staat ruwweg gelijk aan 20.000 tot 22.000 euro hypotheek (bij 3,5 tot 4,5 procent rente, 30 jaar annuïteit). De cijfers over inkomstenbelasting en aftrek vind je bij de Belastingdienst; onafhankelijke rekenvoorbeelden en budgettips bij het Nibud.

Annuïteit of lineair is geen goed-of-fout-keuze, maar een afweging tussen voorspelbaarheid en totale kosten. Kies je annuïteit, dan blijft je maandlast dertig jaar gelijk (bij 300.000 euro tegen 4 procent ongeveer 1.432 euro bruto) en is je start lager, maar betaal je over de rit meer rente. Kies je lineair, dan begin je hoger (illustratief ongeveer 1.833 euro) met een maandlast die elke maand daalt, en betaal je in totaal minder rente omdat je sneller aflost. De renteaftrek dempt in beide gevallen je netto lasten, maar heft het verschil niet op.

Wil je zien wat elke vorm voor jóuw bedrag en rente betekent, reken het dan door met onze maandlast-calculator en bekijk met de calculator voor je maximale hypotheek hoeveel je kunt lenen. Dit artikel is indicatieve uitleg met cijfers van Nibud, de Belastingdienst en de AFM, geen hypotheekadvies; voor je persoonlijke situatie is een adviseur leidend.