Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?
In het kort: hoeveel hypotheek je kunt krijgen bepaalt de bank niet met een simpele "x keer je inkomen", maar met de Nibud-financieringslasttabel. Daarin staat welk percentage van je bruto inkomen (de woonquote) naar woonlasten mag. Die woonquote stijgt met je inkomen en daalt bij een hogere rente. Je toetsinkomen is je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld, plus dat van je partner: sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100 procent mee.
Twee dingen drukken je maximum sterker dan mensen denken: de rente (bij 80.000 euro toetsinkomen scheelt 3 tegenover 5,5 procent ruim 180.000 euro) en schulden zoals studieschuld en een private leaseauto. Met NHG kun je in 2026 tot 450.000 euro lenen met rentekorting. Alles hier is indicatie, geen hypotheekadvies: reken zelf met onze calculator maximale hypotheek.
"Hoeveel kan ik lenen?" is de eerste vraag van elke huizenkoper, en het antwoord dat op verjaardagen rondgaat, klopt al jaren niet meer. "Vier en een half keer je inkomen" was ooit een ruwe vuistregel, maar de bank rekent sinds 2013 met iets veel verfijnder: de Nibud-financieringslasttabel. Die kijkt niet naar een vast veelvoud, maar naar hoeveel van je bruto inkomen je verantwoord aan woonlasten kunt besteden, en dat percentage verandert met je inkomen én met de rente.
In dit artikel leggen we uit hoe dat werkt: hoe de bank van je toetsinkomen naar een maximale hypotheek rekent, wat er wel en niet meetelt als inkomen, waarom een tweede inkomen sinds 2023 het verschil maakt, en hoe hard de rente en je schulden aan je leencapaciteit trekken. We sluiten af met NHG en de verduurzamingsruimte. Alle bedragen zijn 2026-cijfers op basis van de Nibud-normen; dit is uitleg en een indicatie, geen bindend hypotheekadvies. Reken je eigen situatie meteen door met onze calculator maximale hypotheek.
Vergelijk alle modellen en hun actuele prijzen bij meerdere winkels.
Hoe de bank je maximum berekent (niet "x keer je inkomen")
De maximale hypotheek in Nederland komt uit twee grenzen, en de laagste wint. De eerste is de inkomensgrens: hoeveel je op basis van je inkomen verantwoord aan woonlasten kunt betalen. De tweede is de waardegrens: sinds 2018 mag je maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen (in 2017 was dat nog 102 procent). De kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en advieskosten, moet je dus zelf meebrengen.
Voor de inkomensgrens gebruiken alle geldverstrekkers de Nibud-financieringslasttabel. Die is geen vast veelvoud van je inkomen, maar een tabel met woonquotes: het percentage van je bruto inkomen dat naar woonlasten (rente en aflossing) mag. Twee dingen sturen die woonquote. Ten eerste je inkomen: wie meer verdient, houdt na de vaste lasten meer over en mag een groter deel aan wonen besteden, dus de woonquote stijgt met het inkomen. Ten tweede de rente: bij een hoge rente kost elke geleende euro meer per maand, dus daalt de woonquote om je maandlast betaalbaar te houden. Uit die woonquote, je inkomen en de actuele toetsrente rolt vervolgens het maximale hypotheekbedrag.
Wat telt als toetsinkomen (en wat het tweede inkomen doet)
Je toetsinkomen is je bruto jaarinkomen inclusief 8 procent vakantiegeld en een eventuele vaste dertiende maand, opgeteld bij het inkomen van je partner. Een vast contract is het duidelijkst; bij een tijdelijk contract met intentieverklaring of bij inkomen als zzp'er (meestal het gemiddelde over drie jaar) kijken banken naar meer stukken. Structurele, aantoonbare toeslagen kunnen meetellen, incidentele bonussen of overwerk meestal niet.
De grootste verandering van de afgelopen jaren zit in het tweede inkomen. Vroeger telde dat maar deels mee: eerst 60, daarna 90 procent. Sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100 procent mee. Voor tweeverdieners is dat een flinke sprong in leencapaciteit. Wie samen 80.000 euro verdient, wordt nu op de volledige 80.000 getoetst, niet meer op een afgeknepen bedrag. In de vuistregels hieronder rekenen we daarom met het gecombineerde toetsinkomen.
De woonquote: van inkomen naar leenruimte
Omdat de woonquote met het inkomen meestijgt, is de leencapaciteit niet lineair: iemand die twee keer zoveel verdient, kan doorgaans méér dan twee keer zoveel lenen. De onderstaande woonquotes gelden bij een rente rond de 4 procent en laten die trap goed zien.
| Toetsinkomen (bruto per jaar) | Woonquote (bij ~4% rente) |
|---|---|
| 24.000 euro | 15,5% |
| 35.000 euro | 22,5% |
| 45.000 euro | 25,5% |
| 55.000 euro | 27,5% |
| 70.000 euro | 30,0% |
| 90.000 euro | 32,5% |
| 110.000 euro | 35,5% |
| 150.000 euro | 38,0% |
Vertaald naar hele hypotheekbedragen (bij 4 tot 5 procent rente, 30 jaar looptijd en géén schulden) levert dat ongeveer dit op. Een single met een modaal inkomen (45.000 euro) komt op zo'n 200.000 euro. Een anderhalfverdienershuishouden (65.000 euro) op ongeveer 340.000 euro. Tweeverdieners met samen twee keer modaal (90.000 euro) op zo'n 510.000 euro, en twee goede inkomens (110.000 euro) op ongeveer 680.000 euro. Let op: dit zijn bruto uitkomsten zonder schulden. Zodra er een studieschuld of leasecontract in beeld komt, gaat er fors af (zie verderop).
De rente-hefboom: de stille bepaler van je maximum
Niets stuurt je leencapaciteit zo hard als de rente, en juist die zie je niet op je loonstrook staan. Omdat een hogere rente je maandlasten opdrijft en de woonquote drukt, kan hetzelfde inkomen bij een lage rente een veel grotere hypotheek dragen dan bij een hoge. Voor een tweeverdienershuishouden met 80.000 euro toetsinkomen en 30 jaar looptijd pakt dat zo uit:
Het diagram maakt de hefboom pijnlijk zichtbaar: bij 3,0 procent rente kan dit huishouden ongeveer 537.600 euro lenen, bij 5,5 procent nog maar zo'n 355.200 euro. Dat is ruim 180.000 euro verschil bij exact hetzelfde inkomen. Praktisch betekent het dat je maximale hypotheek geen vast getal is, maar meebeweegt met de markt op het moment dat je de rente vastzet. Reken daarom altijd met de actuele rente en niet met een bedrag dat een half jaar geleden nog gold; onze calculator maximale hypotheek gebruikt de rente die je zelf invult.
Studieschuld en leaseauto: wat er van je maximum af gaat
Schulden en vaste verplichtingen verlagen je leenruimte, omdat de bank de bijbehorende maandlast van je toetsinkomen aftrekt. Twee komen het vaakst voor.
Studieschuld. Je open studieschuld bij DUO telt mee, ook al is je maandlast in de praktijk laag. Banken rekenen met een percentage van je oorspronkelijke schuld: onder het oude leenstelsel ongeveer 0,35 procent per maand, voor de nieuwe basisbeursgeneratie ongeveer 0,15 procent. Een studieschuld van 30.000 euro verlaagt je maximale hypotheek daardoor met ongeveer 25.000 tot 50.000 euro, afhankelijk van het stelsel. Het effect van je maandlast op je leenruimte reken je door met onze DUO-maandlastcalculator.
Private lease. Een privé-leasecontract telt volledig mee als vaste last, en de vuistregel is stevig: ongeveer 200 euro minder hypotheek per euro maandlast. Een leaseauto van 350 euro per maand kost je zo dus rond de 70.000 euro leencapaciteit. Zakelijke lease die via je werkgever loopt en niet op jouw naam staat, telt niet mee.
NHG en extra ruimte voor verduurzaming
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet: valt je hypotheek onder de kostengrens, dan staat het waarborgfonds garant als je door bijvoorbeeld werkloosheid of scheiding je huis met verlies moet verkopen. In 2026 is de kostengrens 450.000 euro (en 477.000 euro als je een energiebespaarbudget meefinanciert). Je betaalt eenmalig een premie van 0,4 procent van de hypotheek, maar krijgt daar doorgaans een rentekorting van 0,4 tot 0,7 procentpunt voor terug, wat over de looptijd vaak veel meer oplevert dan de premie kost.
Verduurzaming geeft extra ruimte los van je inkomen. Voor een woning met energielabel A of beter, of voor energiebesparende maatregelen, mag je tot 50.000 euro extra lenen bovenop je inkomensgrens, mits je dat geld daadwerkelijk aan de aankoop of verduurzaming besteedt. Voorwaarden en bedragen staan bij de NHG en je geldverstrekker. Al deze grenzen zijn indicatief: voor een bindend aanbod kijkt een erkend hypotheekadviseur ook naar je studieschuld, je leasecontract en het pand zelf.
Veelgestelde vragen
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met mijn inkomen in 2026?
Als ruwe indicatie bij 4 tot 5 procent rente, 30 jaar looptijd en geen schulden: een single met modaal inkomen (45.000 euro) komt op ongeveer 200.000 euro, een anderhalfverdiener (65.000 euro) op zo'n 340.000 euro, tweeverdieners met samen twee keer modaal (90.000 euro) op ongeveer 510.000 euro en twee goede inkomens (110.000 euro) op zo'n 680.000 euro. De bank rekent met de Nibud-financieringslasttabel, niet met een vast veelvoud van je inkomen. Reken je eigen situatie door met de calculator maximale hypotheek.
Is 'vier en een half keer je inkomen' nog een goede vuistregel?
Nee. Sinds 2013 rekenen banken met de Nibud-financieringslasttabel, niet met een vast veelvoud van je inkomen. Die tabel gebruikt een woonquote, het percentage van je bruto inkomen dat naar woonlasten mag, en die stijgt met je inkomen en daalt bij een hogere rente. Daardoor kan iemand met een dubbel inkomen doorgaans méér dan het dubbele lenen, en verandert je maximum als de rente verandert.
Telt het inkomen van mijn partner volledig mee?
Ja. Sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100 procent mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. Daarvoor was dat 90 procent en nog eerder 60 procent. Je toetsinkomen is het bruto jaarinkomen van jullie beiden, inclusief 8 procent vakantiegeld en een eventuele vaste dertiende maand.
Hoeveel lager wordt mijn hypotheek door een studieschuld?
Banken rekenen met een percentage van je oorspronkelijke studieschuld: ongeveer 0,35 procent per maand onder het oude leenstelsel en ongeveer 0,15 procent voor de nieuwe basisbeursgeneratie. Een studieschuld van 30.000 euro verlaagt je maximale hypotheek daardoor met ongeveer 25.000 tot 50.000 euro. Ook een deels afgeloste schuld telt mee zolang die openstaat.
Wat doet een private leaseauto met mijn maximale hypotheek?
Een privé-leasecontract telt volledig mee als vaste last. De vuistregel is ongeveer 200 euro minder hypotheek per euro maandlast, dus een leaseauto van 350 euro per maand kost je rond de 70.000 euro leencapaciteit. Zakelijke lease die via je werkgever loopt en niet op jouw naam staat, telt niet mee.
Wat is de NHG-grens in 2026 en is NHG de moeite waard?
De NHG-kostengrens is in 2026 450.000 euro, en 477.000 euro als je een energiebespaarbudget meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4 procent premie over de hypotheek, maar krijgt meestal een rentekorting van 0,4 tot 0,7 procentpunt terug. Over de looptijd levert die korting vaak meer op dan de premie kost, naast de zekerheid van het vangnet bij gedwongen verkoop met verlies.
Hoeveel hypotheek je kunt krijgen in 2026 hangt af van drie dingen: je toetsinkomen (met het tweede inkomen volledig meegeteld), de rente op het moment dat je vastzet, en je schulden. De bank vertaalt dat via de Nibud-financieringslasttabel naar een woonquote en een maximaal bedrag, waarna de laagste van de inkomens- en waardegrens overblijft. Onthoud vooral hoe hard de rente aan je maximum trekt en hoezeer een studieschuld of private leaseauto het drukt: dat zijn de knoppen die de meeste kopers onderschatten.
Gebruik dit artikel als indicatie, niet als hypotheekadvies. De cijfers komen van de Nibud en de NHG, maar voor een bindend voorstel kijkt een erkend hypotheekadviseur ook naar jouw contract, schulden en het pand. Reken alvast met je eigen inkomen en rente in onze calculator maximale hypotheek, en bekijk daarna je verwachte maandlast en de kosten koper.
Vergelijk alle modellen en hun actuele prijzen bij meerdere winkels.
Reacties
Heb je een van deze modellen, of nog een vraag? Deel het met andere lezers.
Nog geen reacties. Wees de eerste die reageert!
Lees ook
Onafhankelijk samengesteld door de redactie van 5prijzen op basis van productinformatie, specificaties en kopersbeoordelingen. We testen producten niet zelf in een lab. 5prijzen.nl kan een commissie ontvangen via partnerlinks; dit beïnvloedt onze selectie niet. Prijzen en beschikbaarheid worden automatisch bijgewerkt en kunnen afwijken. Laatst bijgewerkt: 6 juli 2026.