De jaarlijkse huurverhoging gaat per 1 juli in. In 2026 gelden maxima: 4,6% voor sociale huur (≤ €879,66), 5,1% voor middenhuur (€879,66 tot ±€1.157), en 5,1% voor de vrije sector. Deze percentages zijn gekoppeld aan CAO-loonontwikkeling (4,1%) plus een opslag. Als je verhuurder méér vraagt, kun je naar de Huurcommissie.
Wettelijke maxima 2026
| Sector | Huurgrens | Max verhoging 2026 |
|---|---|---|
| Sociale huur (gereguleerd) | ≤ €879,66 | 4,6% |
| Middenhuur (nieuw per 2024) | €879,66 - ~€1.157 | 5,1% |
| Vrije sector (geliberaliseerd) | > €1.157 | 5,1% |
| Lage inkomens (tot €48k) | sociaal | 4,6% (zelfde) |
| Hoge inkomens (boven €61k, scheefwonen) | sociaal | extra 50-100 €/mnd toegestaan |
Aankondigingstermijn 2 maanden
Verhuurder moet de huurverhoging minstens 2 maanden vóór ingangsdatum schriftelijk aankondigen. Bij 1 juli-ingang: dus uiterlijk 1 mei. De brief moet vermelden: het huidige huurbedrag, het voorgestelde nieuwe bedrag, het percentage, en hoe je bezwaar kunt maken.
Heb je geen brief gekregen vóór 1 mei? Dan mag de verhuurder pas 2 maanden na aankondiging verhogen. Dus aankondiging op 15 mei → verhoging pas per 1 augustus.
Bezwaar maken — stappenplan
Als je vindt dat de verhoging te hoog is, of procedureel fout verloopt: binnen 6 weken bezwaar maken bij de verhuurder. Gebruikt hij het wettelijk formulier, dan kun je rechtstreeks een 'bezwaarschrift huurverhoging' indienen.
Reageert verhuurder niet of volhardt hij in te hoge verhoging: ga naar de Huurcommissie (huurcommissie.nl). Kosten: €25 voor huurder, €500 voor verhuurder bij ongelijk. De uitspraak is bindend voor beide partijen.
Wanneer mag verhuurder NIET verhogen?
- Binnen 12 maanden na vorige verhoging (wettelijk interval).
- Als er achterstallig onderhoud is — dien eerst 'gebrekenprocedure' in.
- Als er een huurverlagingsaanspraak loopt bij de Huurcommissie.
- Bij tijdelijke huurcontracten in vrije sector (WW-contract met vaste huur).
- Bij indexatiehuur (dan geldt de contractuele clausule, meestal CPI-gebonden).
- In het eerste jaar van een nieuw contract (tenzij expliciet anders afgesproken).
Inkomensafhankelijke verhoging (scheefwonen)
Woon je in een sociale huurwoning maar verdien je meer dan €48.625 (alleen) of €57.874 (meerpersoons)? Dan mag de verhuurder een extra verhoging vragen van €50-100 per maand bovenop de reguliere 4,6%. Dit heet 'inkomensafhankelijke verhoging' en moet de Belastingdienst bevestigen.
Voor 'hoge inkomens' (>€61.000 single / >€72.000 paar): zelfs €100/mnd extra mogelijk. Deze regeling stimuleert scheefwoners om door te stromen naar middenhuur of koop.
Nieuwe regels middenhuur vanaf 2024
Per 1 juli 2024 is de middenhuursector gereguleerd. Woningen met een WWS-puntenaantal tussen 144-186 punten vallen hieronder. De huur wordt berekend op basis van WWS (woningwaarderingsstelsel) — dus grootte, isolatie, energielabel en voorzieningen bepalen de max-huur.
Voor bestaande middenhuurcontracten (vóór 1-7-2024) geldt overgangsrecht: je mag niet zomaar omhoog naar WWS. Bij nieuwe verhuringen vanaf juli 2024 moet de huur binnen WWS blijven + max 5,1% verhoging per jaar.
Formule
Max verhoging 2026: sociaal: 4,6% (CAO-loon 4,1% + 0,5%) midden: 5,1% (CAO-loon 4,1% + 1,0%) vrij: 5,1% (CAO-loon 4,1% + 1,0%)Nieuwe huur = huidige_huur × (1 + percentage/100)Verhoging_per_maand = huidige_huur × percentage / 100Extra_per_jaar = verhoging × 12Voorbeeld — €850 sociaal, max 4,6%: verhoging = €850 × 0,046 = €39,10 /mnd nieuw = €889,10 /mnd jaar = €469,20 extraVoorbeelden
- €850 sociaal · 4,6%+€39,10/mnd → €889,10 (€469,20/jaar)
- €1.100 middenhuur · 5,1%+€56,10/mnd → €1.156,10
- €1.500 vrije sector · 5,1%+€76,50/mnd → €1.576,50
- €700 sociaal · verhuurder vraagt 6%⚠ Boven max 4,6% — bezwaar bij Huurcommissie
Veelgestelde vragen
Hoeveel mag mijn huur stijgen in 2026?
Wanneer gaat de huurverhoging in?
Mag mijn verhuurder elk jaar verhogen?
Wat als ik een laag inkomen heb?
Wat is inkomensafhankelijke huurverhoging?
Hoe maak ik bezwaar tegen te hoge verhoging?
Gerelateerde tools
Bereken indicatief hoeveel huurtoeslag je krijgt op basis van je huur, inkomen, huishoudenssamenstelling en vermogen.
Open tool →Hypotheek maandlastReken direct uit wat je maandelijks kwijt bent aan een annuïteitenhypotheek — bij elke rente en looptijd.
Open tool →Loon Indexering Calculator 2026Bereken snel wat je nieuwe salaris wordt na een procentuele loonsverhoging, inclusief het cumulatieve effect over meerdere jaren.
Open tool →Energierekening berekenenReken stroom én gas in één keer door tot je totale energierekening per jaar en per maand — met een directe vergelijking tussen 2025 en 2026.
Open tool →Bronnen
Laatst bijgewerkt: 15 april 2026
